一、起草背景

　　本次制定《深圳市羅湖區(qū)政府物業(yè)資產(chǎn)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）及《實(shí)施細(xì)則》是對2012年制定的《深圳市羅湖區(qū)政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理辦法（試行）》(羅府〔2012〕30號)、《羅湖區(qū)政府機(jī)關(guān)物業(yè)接收、購置、處置及產(chǎn)權(quán)登記實(shí)施細(xì)則（試行）》、《羅湖區(qū)政府機(jī)關(guān)租賃物業(yè)租賃管理實(shí)施細(xì)則（試行）》、《羅湖區(qū)政府機(jī)關(guān)租賃物業(yè)出租招標(biāo)實(shí)施細(xì)則（試行）》、《羅湖區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則（試行）》及《深圳市羅湖區(qū)政府購置物業(yè)實(shí)施辦法》（羅府辦〔2016〕8號）進(jìn)行修訂。制訂《辦法》及《實(shí)施細(xì)則》是為了優(yōu)化政府物業(yè)資產(chǎn)管理制度,使政府物業(yè)資產(chǎn)管理更加健全完善,同時(shí)也是為了適應(yīng)羅湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)發(fā)展的新要求,提高政府物業(yè)資產(chǎn)使用效益，充分發(fā)揮政府物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)和民生作用。

　　二、《辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容

　　《辦法》共四章21條，包括總則、政府物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容及范疇、檢查監(jiān)督與責(zé)任追究、附則?！秾?shí)施細(xì)則》共十二章89條，包括總則，政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃建設(shè),政府物業(yè)資產(chǎn)的接收、購置、調(diào)配與委托管理、出租、安全管理與修繕、處置、產(chǎn)權(quán)登記、賬務(wù)登記,租用社會(huì)物業(yè)，附則。

　　三、《辦法》及《實(shí)施細(xì)則》重點(diǎn)修訂的內(nèi)容

　?。ㄒ唬┱卜?wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃建設(shè)部分。

　　1、政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型增加了產(chǎn)業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)配套用房。原《羅湖區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則（試行）》只有社區(qū)配套和公共服務(wù)用房，隨著我區(qū)城市更新工作的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)配套用房的配建和接收已成為我區(qū)政府物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，故本次在物業(yè)類型中增加了產(chǎn)業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)配套用房。（《辦法》第7條、《實(shí)施細(xì)則》第二章）

　　2、完善了城市更新項(xiàng)目規(guī)劃審批階段政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃意見形成的程序，新增了區(qū)物業(yè)辦配合區(qū)城市更新部門共同與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，新增了城市更新部門落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房配建指標(biāo)的條款，新增了采用招拍掛方式出讓的用地項(xiàng)目，規(guī)劃國土部門在確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件前征求區(qū)物業(yè)辦關(guān)于政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房的配建意見的條款。（《實(shí)施細(xì)則》第6-9條）

　　3、完善了新開工用地項(xiàng)目（含城市更新項(xiàng)目）出具建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)核查意見及建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)階段政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃設(shè)計(jì)意見形成的程序。（《實(shí)施細(xì)則》第10條）

　　4、完善了政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體要求。一是新增了產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。二是明確了社區(qū)老年人日間照料中心與社區(qū)健康服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在同一物業(yè)單元的要求。（《實(shí)施細(xì)則》第11條）

　　5、新增了開發(fā)建設(shè)單位變更施工圖紙,涉及政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房部分的修改應(yīng)重新報(bào)區(qū)物業(yè)辦審核的條款，新增了開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求建設(shè)政府公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用房,并完成房屋門、窗、水、電及分戶計(jì)量設(shè)備等安裝的條款。（《實(shí)施細(xì)則》第13-14條）

　?。ǘ┱飿I(yè)資產(chǎn)購置部分

　　1、為發(fā)揮區(qū)審計(jì)部門在政府購置物業(yè)中的審核把關(guān)作用，區(qū)政府購置物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組增加了區(qū)審計(jì)局作為成員單位。（《實(shí)施細(xì)則》第23條）

　　2、理順了購置物業(yè)的程序：一是細(xì)化和明確了申購單位擬定物業(yè)購置方案的具體內(nèi)容，包括細(xì)化擬購置物業(yè)基本情況(含詢價(jià)情況、產(chǎn)權(quán)情況、租賃情況、可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)等)、新增申購單位提供法律意見書及社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告等內(nèi)容。二是明確了資產(chǎn)評估須有兩家資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。三是明確了由區(qū)國資局引進(jìn)的區(qū)屬國有企業(yè)作為第三方參與物業(yè)購置價(jià)格談判工作，并且以區(qū)物業(yè)辦聘請的兩家評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格的平均值作為擬購置物業(yè)價(jià)格的最高限價(jià)，與出售方進(jìn)行談判。不同評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告的價(jià)格相差超過百分之十的，應(yīng)重新組織評估。（《實(shí)施細(xì)則》第25條）

　?。ㄈ┱飿I(yè)資產(chǎn)調(diào)配與委托管理部分

　　1、新增了政府物業(yè)調(diào)配和委托管理的辦理程序，明確行政事業(yè)單位申請辦公用房須經(jīng)區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局核定面積并經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)。（《實(shí)施細(xì)則》第29條）

　　2、對委托管理物業(yè)的使用進(jìn)行了規(guī)范：未經(jīng)區(qū)物業(yè)辦書面同意，使用單位不得將政府物業(yè)用于出租、出借、抵押、轉(zhuǎn)讓、合作經(jīng)營等行為。行政事業(yè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照區(qū)政府規(guī)定用途使用調(diào)配與委托管理物業(yè)，擅自改變用途的，區(qū)物業(yè)辦收回物業(yè)，并將有關(guān)情況報(bào)監(jiān)察機(jī)關(guān)。（《實(shí)施細(xì)則》第31條）

　　（四）政府物業(yè)資產(chǎn)出租部分

　　1、為確保政府物業(yè)安全生產(chǎn)，新增了政府物業(yè)原則上不能出租用作酒店、水療會(huì)所、KTV、夜總會(huì)等場所。（《實(shí)施細(xì)則》第36條）

　　2、根據(jù)現(xiàn)有政府物業(yè)出租的實(shí)際情況，修改完善政府物業(yè)租金定價(jià)的方式，采取第三方評估定價(jià)。（《實(shí)施細(xì)則》第37條）

　　3、根據(jù)《深圳市本級行政事業(yè)單位政府物業(yè)出租管理辦法》（深財(cái)規(guī)〔2018〕3號）和我區(qū)政府物業(yè)管理實(shí)際，修改了物業(yè)出租的方式，對公開招租進(jìn)行了明確規(guī)定：公開招租通過深圳市羅湖政府在線和深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等公開交易平臺(tái)發(fā)布信息，公開招租平臺(tái)為深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等公開交易平臺(tái)。政府物業(yè)新租原則上應(yīng)遵循公開、公平原則，采取公開招租方式；物業(yè)續(xù)租原則上不采取公開招租方式，按評估機(jī)構(gòu)出具的評估價(jià)(不得低于深圳市房屋租賃指導(dǎo)價(jià))續(xù)租,續(xù)租合同關(guān)鍵信息（包括物業(yè)地址、面積、承租人、租金、租期）在深圳市羅湖政府在線公示5個(gè)工作日。如租戶對續(xù)租評估價(jià)不認(rèn)可、不接受，則收回該物業(yè)進(jìn)行公開招租。采取評估機(jī)構(gòu)出具的評估價(jià)(不得低于深圳市房屋租賃指導(dǎo)價(jià))作為公開招租的底價(jià)。（《實(shí)施細(xì)則》第38-39條）

　　4、規(guī)定了租期超過2年的須按一定比例調(diào)整租金：若評估報(bào)告中有年租金調(diào)整比例的,按評估報(bào)告中的年租金調(diào)整比例執(zhí)行。若評估報(bào)告中未明確年租金調(diào)整比例的,則該評估價(jià)格僅為前2年的租金價(jià)格,后續(xù)租期的租金價(jià)格另行聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估,且每2年評估一次。（《實(shí)施細(xì)則》第41條）

　　5、新增了引入社會(huì)資本方式運(yùn)營項(xiàng)目的有關(guān)條款。（《實(shí)施細(xì)則》第46條）

　?。ㄎ澹┬略隽苏飿I(yè)資產(chǎn)賬務(wù)登記和租用社會(huì)物業(yè)兩部分。

　　為加強(qiáng)政府物業(yè)資產(chǎn)賬務(wù)管理，并根據(jù)租用社會(huì)物業(yè)實(shí)際需要，新增了這兩部分。（《實(shí)施細(xì)則》第77-79條和第80-86條）