一、起草背景

　　本次制定《深圳市羅湖區(qū)政府物業(yè)資產管理辦法》（以下簡稱《辦法》）及《實施細則》是對2012年制定的《深圳市羅湖區(qū)政府機關物業(yè)管理辦法（試行）》(羅府〔2012〕30號)、《羅湖區(qū)政府機關物業(yè)接收、購置、處置及產權登記實施細則（試行）》、《羅湖區(qū)政府機關租賃物業(yè)租賃管理實施細則（試行）》、《羅湖區(qū)政府機關租賃物業(yè)出租招標實施細則（試行）》、《羅湖區(qū)社區(qū)配套和公共服務用房監(jiān)督管理實施細則（試行）》及《深圳市羅湖區(qū)政府購置物業(yè)實施辦法》（羅府辦〔2016〕8號）進行修訂。制訂《辦法》及《實施細則》是為了優(yōu)化政府物業(yè)資產管理制度,使政府物業(yè)資產管理更加健全完善,同時也是為了適應羅湖經濟發(fā)展社會發(fā)展的新要求,提高政府物業(yè)資產使用效益，充分發(fā)揮政府物業(yè)資產服務產業(yè)和民生作用。

　　二、《辦法》及《實施細則》的主要內容

　　《辦法》共四章21條，包括總則、政府物業(yè)資產管理的內容及范疇、檢查監(jiān)督與責任追究、附則?！秾嵤┘殑t》共十二章89條，包括總則，政府公共服務設施和產業(yè)用房規(guī)劃建設,政府物業(yè)資產的接收、購置、調配與委托管理、出租、安全管理與修繕、處置、產權登記、賬務登記,租用社會物業(yè)，附則。

　　三、《辦法》及《實施細則》重點修訂的內容

　?。ㄒ唬┱卜赵O施和產業(yè)用房規(guī)劃建設部分。

　　1、政府公共服務設施和產業(yè)用房規(guī)劃建設的物業(yè)類型增加了產業(yè)用房和產業(yè)配套用房。原《羅湖區(qū)社區(qū)配套和公共服務用房監(jiān)督管理實施細則（試行）》只有社區(qū)配套和公共服務用房，隨著我區(qū)城市更新工作的推進，產業(yè)用房和產業(yè)配套用房的配建和接收已成為我區(qū)政府物業(yè)管理的一項重要工作，故本次在物業(yè)類型中增加了產業(yè)用房和產業(yè)配套用房。（《辦法》第7條、《實施細則》第二章）

　　2、完善了城市更新項目規(guī)劃審批階段政府公共服務設施和產業(yè)用房規(guī)劃意見形成的程序，新增了區(qū)物業(yè)辦配合區(qū)城市更新部門共同與實施主體簽訂項目實施監(jiān)管協議，新增了城市更新部門落實公共服務設施和產業(yè)用房配建指標的條款，新增了采用招拍掛方式出讓的用地項目，規(guī)劃國土部門在確定規(guī)劃設計條件前征求區(qū)物業(yè)辦關于政府公共服務設施和產業(yè)用房的配建意見的條款。（《實施細則》第6-9條）

　　3、完善了新開工用地項目（含城市更新項目）出具建設工程方案設計核查意見及建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)階段政府公共服務設施和產業(yè)用房規(guī)劃設計意見形成的程序。（《實施細則》第10條）

　　4、完善了政府公共服務設施和產業(yè)用房規(guī)劃設計的具體要求。一是新增了產業(yè)用房規(guī)劃設計要求。二是明確了社區(qū)老年人日間照料中心與社區(qū)健康服務中心應設置在同一物業(yè)單元的要求。（《實施細則》第11條）

　　5、新增了開發(fā)建設單位變更施工圖紙,涉及政府公共服務設施和產業(yè)用房部分的修改應重新報區(qū)物業(yè)辦審核的條款，新增了開發(fā)建設單位應嚴格按照經批準的設計圖紙和相關技術規(guī)范要求建設政府公共服務設施和產業(yè)用房,并完成房屋門、窗、水、電及分戶計量設備等安裝的條款。（《實施細則》第13-14條）

　?。ǘ┱飿I(yè)資產購置部分

　　1、為發(fā)揮區(qū)審計部門在政府購置物業(yè)中的審核把關作用，區(qū)政府購置物業(yè)領導小組增加了區(qū)審計局作為成員單位。（《實施細則》第23條）

　　2、理順了購置物業(yè)的程序：一是細化和明確了申購單位擬定物業(yè)購置方案的具體內容，包括細化擬購置物業(yè)基本情況(含詢價情況、產權情況、租賃情況、可能存在的法律風險等)、新增申購單位提供法律意見書及社會穩(wěn)定風險評估報告等內容。二是明確了資產評估須有兩家資產評估機構進行評估。三是明確了由區(qū)國資局引進的區(qū)屬國有企業(yè)作為第三方參與物業(yè)購置價格談判工作，并且以區(qū)物業(yè)辦聘請的兩家評估機構的評估價格的平均值作為擬購置物業(yè)價格的最高限價，與出售方進行談判。不同評估機構出具的評估報告的價格相差超過百分之十的，應重新組織評估。（《實施細則》第25條）

　　（三）政府物業(yè)資產調配與委托管理部分

　　1、新增了政府物業(yè)調配和委托管理的辦理程序，明確行政事業(yè)單位申請辦公用房須經區(qū)機關事務管理局核定面積并經區(qū)政府批準。（《實施細則》第29條）

　　2、對委托管理物業(yè)的使用進行了規(guī)范：未經區(qū)物業(yè)辦書面同意，使用單位不得將政府物業(yè)用于出租、出借、抵押、轉讓、合作經營等行為。行政事業(yè)單位應嚴格按照區(qū)政府規(guī)定用途使用調配與委托管理物業(yè)，擅自改變用途的，區(qū)物業(yè)辦收回物業(yè)，并將有關情況報監(jiān)察機關。（《實施細則》第31條）

　?。ㄋ模┱飿I(yè)資產出租部分

　　1、為確保政府物業(yè)安全生產，新增了政府物業(yè)原則上不能出租用作酒店、水療會所、KTV、夜總會等場所。（《實施細則》第36條）

　　2、根據現有政府物業(yè)出租的實際情況，修改完善政府物業(yè)租金定價的方式，采取第三方評估定價。（《實施細則》第37條）

　　3、根據《深圳市本級行政事業(yè)單位政府物業(yè)出租管理辦法》（深財規(guī)〔2018〕3號）和我區(qū)政府物業(yè)管理實際，修改了物業(yè)出租的方式，對公開招租進行了明確規(guī)定：公開招租通過深圳市羅湖政府在線和深圳聯合產權交易所等公開交易平臺發(fā)布信息，公開招租平臺為深圳聯合產權交易所等公開交易平臺。政府物業(yè)新租原則上應遵循公開、公平原則，采取公開招租方式；物業(yè)續(xù)租原則上不采取公開招租方式，按評估機構出具的評估價(不得低于深圳市房屋租賃指導價)續(xù)租,續(xù)租合同關鍵信息（包括物業(yè)地址、面積、承租人、租金、租期）在深圳市羅湖政府在線公示5個工作日。如租戶對續(xù)租評估價不認可、不接受，則收回該物業(yè)進行公開招租。采取評估機構出具的評估價(不得低于深圳市房屋租賃指導價)作為公開招租的底價。（《實施細則》第38-39條）

　　4、規(guī)定了租期超過2年的須按一定比例調整租金：若評估報告中有年租金調整比例的,按評估報告中的年租金調整比例執(zhí)行。若評估報告中未明確年租金調整比例的,則該評估價格僅為前2年的租金價格,后續(xù)租期的租金價格另行聘請評估機構評估,且每2年評估一次。（《實施細則》第41條）

　　5、新增了引入社會資本方式運營項目的有關條款。（《實施細則》第46條）

　?。ㄎ澹┬略隽苏飿I(yè)資產賬務登記和租用社會物業(yè)兩部分。

　　為加強政府物業(yè)資產賬務管理，并根據租用社會物業(yè)實際需要，新增了這兩部分。（《實施細則》第77-79條和第80-86條）