2012年底，羅湖區(qū)統(tǒng)計局會同東門街道辦事處，繼2007年開展東門步行街區(qū)（以下簡稱“東門”）商業(yè)發(fā)展狀況統(tǒng)計專項調(diào)查之后，再次對東門開展了同類型調(diào)查。調(diào)查涉及東門的國內(nèi)外消費者、進駐商家、業(yè)態(tài)構(gòu)成、商品種類、經(jīng)營效益、政府服務(wù)、社會治安、交通工具、基礎(chǔ)設(shè)施等，以幾乎同樣的調(diào)查方法和手段，獲取并深入分析時間跨度達5年的各項數(shù)據(jù)，展現(xiàn)東門全貌，探尋東門進一步擴大發(fā)展空間、提高發(fā)展質(zhì)量、增強經(jīng)濟社會貢獻力度的前進路徑?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下。

　　一、整體情況

　　經(jīng)調(diào)查員現(xiàn)場使用計數(shù)器計量， 2012年10月1日（國慶節(jié)）東門客流量83.6萬人次，10月24日（星期三）客流量34.3萬人次。東門管理部門通過視頻監(jiān)測計算機系統(tǒng)測算后告知，11月17日（星期六）客流量63.1萬人次；11月3日（星期六）[①]客流量89.5萬人次。2007年經(jīng)調(diào)查員現(xiàn)場使用計數(shù)器計量，5月1日客流量80.6萬人，5月15日（星期二）客流量30.2萬人，6月23日（星期六）客流量37.9萬人。可見，5年來，東門大型節(jié)假日的客流量趨于平穩(wěn)，幾近飽和，僅增長3.7%；平常日的客流量增加明顯，增長達13.6%。

　　調(diào)查結(jié)果顯示， 2011年年末，東門有企業(yè)560個，占羅湖區(qū)的2.2%；個體經(jīng)營戶6761戶；從業(yè)人員5.4萬人，占羅湖區(qū)從業(yè)人員的7.7%。2011年實現(xiàn)GDP 55億元，占羅湖區(qū)的4.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額103億元，占羅湖區(qū)的14.6%；房屋租賃管理部門征收稅費2826萬元，占羅湖區(qū)的12.0%。2006年東門完成社會消費品零售總額50.7億元，占羅湖區(qū)的13.7％。與5年前相比，東門經(jīng)濟規(guī)模和效益均有較大幅度上升，在解決就業(yè)、帶旺上下游產(chǎn)業(yè)、聚攏人氣、推動羅湖消費知名度提升等方面作用明顯。

　　二、主要結(jié)論及特點

　?。ㄒ唬〇|門輻射范圍大幅擴大，公共交通體系發(fā)展助推作用明顯

　　調(diào)查結(jié)果顯示，比重居前3名的客源地是：龍崗23.1%、寶安18.2%和羅湖17.5%。客源地是市外的消費者占11.5%。近年來，東門的輻射范圍明顯擴大，特別是來自寶安、龍崗兩區(qū)的客流量大幅上升。雖然在特區(qū)一體化后，寶安、龍崗兩區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，但從地域面積和常住人口規(guī)模分別是羅湖的9倍和5倍的寶安區(qū)來東門消費的客流仍有大幅上升，說明東門的吸引力有增無減。地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善進一步推動了消費力量的跨區(qū)流動。市內(nèi)消費者來東門的交通方式，乘坐地鐵的占52.5%，乘坐公共汽車的占31.6%，兩者合計84.1%。地鐵已成為東門輸入客流的主渠道。地鐵網(wǎng)絡(luò)的不斷延伸和完善，以及未來城際快速軌道的建成，將如“吸管”一般，為東門提供源源不斷的客流。繼續(xù)發(fā)展和完善公共交通體系，是政府推動?xùn)|門發(fā)展的有力措施。

　?。ǘ┫M者購物意向突出，整體消費規(guī)模增長可觀

　　逛東門的消費者中，主要目的是購物的占67.9%，娛樂或游玩的占15.2%，閑逛的占13.2%，用餐或品小吃的占2.5%。來東門的消費者目的性更強了、購物的意向更突出了。受訪消費者中，平均每位消費者一年逛東門的頻率是9.6次。平均每次逗留的時間是4.2小時。平均每人每次消費金額407.1元，比2007年的298元增長36.6%。大型節(jié)假日東門一天的消費總額約3.4億元，比2007年的2.1億元，增長61.9%。東門消費者的平均消費額度、街區(qū)整體消費規(guī)模，都有可觀的增長。

　?。ㄈ┫M者滿意度大幅提升，待解決問題更受關(guān)切

　　消費者對東門購物環(huán)境很滿意的占4.2%，滿意的占47.8%，認為一般的占43.6%，不滿意的占4.2%，非常不滿意的占0.2%。計算簡單滿意度[②]為147.6。與2007年128.8的簡單滿意度相比，有較大幅度提升。國外消費者相比國內(nèi)消費者的滿意度更高。政府部門、街區(qū)物業(yè)業(yè)主、物業(yè)管理公司和行業(yè)協(xié)會等，發(fā)揮的積極作用得到中肯的認可。對洗手間不夠、休憩場地不足等問題，消費者的關(guān)切程度更高了。

　?。ㄋ模〇|門國際化程度高，時尚新潮被一致認同

　　這次調(diào)查還展示了東門國際化的一面。在隨機訪問、成功完成問卷的25名國外人士中，國籍類別居然達到15個之多，包括美國、俄羅斯、加拿大、法國、澳大利亞、新西蘭、印度、瑞士、科威特、尼日利亞、巴基斯坦、阿爾及利亞、也門、敘利亞、阿聯(lián)酋。國外人士認為，東門最吸引人的因素排在前3項的是：“時尚新潮”占36.0%、“好玩（娛樂節(jié)目豐富）”占24.0%、“熱鬧”占16.0%。這與國內(nèi)消費者心理取向有差異，國內(nèi)消費者認為東門最吸引人的前3項是：“商品種類豐富”（40.0%）、“商品便宜”（21.7%）和“時尚新潮”（17.1%）。國外人士關(guān)注更多的是東門的時尚性、消遣性和熱鬧的氛圍，期待更多的是消費環(huán)境的舒適度和便捷性，更傾向于把消費當成一種享受。國內(nèi)消費者關(guān)注更多的是東門商品的豐富多彩、價格的實惠程度。而東門的“時尚新潮”已被國內(nèi)外消費者一致認同。

　?。ㄎ澹┐笮凸?jié)假日客流幾近飽和，增加平常日客流和消費者的平均消費額度是努力方向

　　大型節(jié)假日里東門的客流量幾近飽和，從街區(qū)安全性、舒適度、基礎(chǔ)設(shè)施的承載力等角度看，吸引更多客流已不是當下推動街區(qū)發(fā)展的重點。從商家銷售業(yè)績和街區(qū)經(jīng)濟貢獻度的提升角度看，延長消費者的逗留時間、增加單個消費者的消費額度是今后的努力方向。另外，平常日的客流量相對5年前有明顯的上升，商家打造的“節(jié)慶”、“店慶”等大型促進消費的活動，吸引了大量客流、取得了不菲的銷售業(yè)績，提示政府和商家，增加平常日的客流量和消費貢獻度，是一個可行且有效的路徑。

　?。┥虘魻I商環(huán)境滿意度高，對政府部門的期許多

　　商戶對東門的整體營商環(huán)境評價高，簡單滿意度達151.0。其中，對社會治安的評價最高，簡單滿意度為162.6。其后依次為市場秩序、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況和政府服務(wù)，簡單滿意度分別為161.7、160.2、157.9和155.3。對作為主觀指標的經(jīng)營效益，商戶的評價偏低，簡單滿意度為108.2，反映在充分競爭的市場環(huán)境中，商戶對經(jīng)營效益有更高的期許。相比5年前，街區(qū)的發(fā)展條件日臻優(yōu)化，商戶各方面的滿意度都有明顯提升，其中社會治安和經(jīng)營效益簡單滿意度上升幅度突出。商戶提出不少經(jīng)營中遇到的困難、問題和對政府的期望，包括鋪位租金太高、停車不方便、停車費貴、倉儲場地嚴重不足、綜合成本太高利潤趨薄等，有待政府相關(guān)部門重視并協(xié)調(diào)解決。

　?。ㄆ撸┒鄶?shù)商戶認可自身行業(yè)發(fā)展，普遍看好街區(qū)未來發(fā)展前景

　　對當前街區(qū)內(nèi)本行業(yè)總體經(jīng)營狀況的看法，24.6%的商戶表示樂觀（好），54.1%的商戶感覺一般，21.3%的商戶認為不樂觀（差）?？梢娊?成的商戶認可本行業(yè)在東門的發(fā)展狀況，超過2成的商戶滿意自己的經(jīng)營。多數(shù)商戶在激烈的競爭中取得應(yīng)有的收益，街區(qū)商業(yè)集聚效果明顯、規(guī)模效益可觀。即使在金融危機爆發(fā)和CPI指數(shù)高企的幾年，商戶的營業(yè)額和利潤均未受明顯影響。79.0%商戶看好東門未來兩年的發(fā)展前景。東門對商家進駐的吸引力持續(xù)強大。

　?。ò耍〇|門極化與擴散效應(yīng)強大，在建設(shè)國際消費中心進程中的作用無可替代

　　東門面積不大，僅占羅湖面積的0.2%，卻貢獻了羅湖區(qū)社會消費品零售總額的14.6%、GDP的4.5%、就業(yè)崗位的7.7%、房屋租賃稅費的12.0%，是商業(yè)集中度最高、輻射能力最強、影響力最大和帶動作用廣泛的一個商業(yè)發(fā)展極、經(jīng)濟增長極，在羅湖建設(shè)國際消費中心進程中的作用是突出且不可替代的。

　　三、存在問題及相關(guān)建議

　?。ㄒ唬┎扇∮行Т胧┨岣邧|門的舒適度和潔凈度

　　國外人士對東門不滿意或說期待改進的方面主要有兩個，一是消費的舒適度要提高。羅湖在建設(shè)國際消費中心過程中，要強化一種理念，那就是要努力把消費從過去單純的購物以滿足物質(zhì)生活需求，上升到消費是一種享受生活的過程，要努力增加休憩場地和設(shè)施，摒棄一味追求東門吸引多少客流量這一傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展思維。第二個不滿意是東門的“dirty”（臟）。少數(shù)游客的衛(wèi)生習(xí)慣、公共意識及東門的保潔管理能力都有待進一步提升。政府相關(guān)部門應(yīng)采取有效措施提高東門舒適度和潔凈度。

　?。ǘ┻M一步發(fā)展公共交通，優(yōu)化地鐵標識和交通引導(dǎo)

　　消費者在交通工具的選擇上，地鐵、公交占主體，其中地鐵的使用率很高。實地踏勘和與普通消費者特別是新來東門的消費者的交流發(fā)現(xiàn)，東門周邊的地鐵口設(shè)置不盡合理，地鐵標識和引導(dǎo)也不顯眼、不周到。建議政府規(guī)劃、建設(shè)部門順應(yīng)消費者對公共交通依賴度提升的趨勢，進一步完善地鐵網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)，改進公交服務(wù)水平，高效疏導(dǎo)人流，以緩解市內(nèi)交通局部緊張壓力，同時擴大東門輻射范圍、增強消費功能。

　?。ㄈ┎粩喔纳葡M環(huán)境，增加消費內(nèi)容

　　商業(yè)街區(qū)對社會消費品零售總額和GDP的貢獻能力，取決于吸納的消費者數(shù)量、消費者逗留時間和消費者的平均消費額度等因素。5年來對東門客流量的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，東門每逢大型節(jié)假日，客流量都已近飽和，周末和平常日的客流量穩(wěn)中有升。商家自創(chuàng)“節(jié)日”的大型促銷活動，能明顯提升客流量，但這種人為打造的“節(jié)日”數(shù)量有限，隨著次數(shù)的增多，吸納的客流量會走低，甚至分流周末或平常日的客流。因此，提升東門經(jīng)濟貢獻度，應(yīng)從改善消費環(huán)境、增加消費內(nèi)容著手，如徹底解決洗手間不足等問題，以增加消費者在東門的逗留時間；提供更豐富的餐飲和文體活動內(nèi)容，以提高消費者的平均消費額度。

　?。ㄋ模┩瞥鰳I(yè)態(tài)完善提升計劃，商業(yè)空間優(yōu)化規(guī)劃

　　5年來的統(tǒng)計監(jiān)測顯示，過去東門在3樓以上的鋪面空置率較高。近年來使用率在不斷上升，新開鋪位逐年增多，東門的整體營業(yè)面積穩(wěn)步擴大、營業(yè)空間呈立體化發(fā)展。從東門業(yè)態(tài)整合提升、商戶經(jīng)營品種完善互補、服務(wù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的角度來看，應(yīng)有制定業(yè)態(tài)完善提升計劃、商業(yè)空間優(yōu)化規(guī)劃，避免街區(qū)內(nèi)同質(zhì)競爭過于激烈，利用更新改造的空間，更多地完善餐飲、娛樂、休閑消遣和文化活動平臺，充分挖掘地面以下空間，緩解停車位和倉儲用地緊缺問題。

　?。ㄎ澹┏浞职l(fā)揮東門時尚商品展示推廣功能

　　成功完成調(diào)查問卷的25名國外人士，國籍類別達15個之多。走訪東門周邊酒店，也發(fā)現(xiàn)常住不少主要針對東門的國外采購商。東門的國際化程度如此之高，已不是簡單的購物之地，更多更重要的是一個中國時尚商品的展示、推廣平臺，是365天都不落幕的會展中心。因此，政府部門、商會、行業(yè)協(xié)會，要及時關(guān)注到并充分重視東門的這一重要功能，推動?xùn)|門全球輻射作用的發(fā)揮，引導(dǎo)并激勵配套產(chǎn)業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)的充分發(fā)展。

　?。┏浞职l(fā)揮東門“國產(chǎn)快時尚”制造基地的產(chǎn)業(yè)帶動作用

　　東門作為“國產(chǎn)快時尚”的制造基地，一件潮服從設(shè)計、制造、層層批發(fā)，到最終掛在全國各地時髦服裝店，最快只需要兩到三天的時間。對這一市場力量和敏銳商家共同作用下形成的完整、發(fā)達的產(chǎn)業(yè)鏈條，應(yīng)予重視。政府應(yīng)考慮提供部分資金和政策支持，搭建東門服裝設(shè)計、制造、物流、銷售等整個產(chǎn)業(yè)鏈條的信息平臺，推動服裝設(shè)計、展示等行業(yè)和金融、物流的配套發(fā)展，帶動一批產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，為轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和國際消費中心建設(shè)持續(xù)提供新的動力。

　　[①]東門大型商家開展68小時不間斷營業(yè)大型促銷活動期間。

　　[②] 簡單滿意度是將“很滿意”和“滿意”歸為一類，“不滿意”和“非常不滿意”歸為一類，按兩類評價值相減，再加100計算，以反映滿意度高低。